[자취방/원룸] 집주인이 여러 명일 경우 계약하는 법(다가구 주택)

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○ 요약

건물 명의자가 복수일 경우, 명의자 모두와 계약하는 것이 가장 안전하며, 불가능할 경우 지분의 과반만큼의 명의자와 계약해야 한다. 명의자 중 계약에 참석이 어려운 경우가 있다면 반드시 불참자의 인감 증명서가 첨부된 위임장을 받아야 한다. 

 

* 계약 당사자의 신분증을 반드시 확인해야 하며, 불참자의 인감증명서는 당사자가 발급된 것이어야 한다.  

 

1. 명의자가 두 명일 경우(부부일 경우)

부부의 경우 대리권이 인정되어 한 명과 계약을 할 수 있다. 그러나 이 경우, 계약 만기시 전세보증금 환급을 계약한 1인에게만 요구할 수 있다. 계약 당시 부부 2명이 모두 동행하였다면, 만기시 2인 중 1인에게 전세보증금 전액 환급을 요구할 수 있다. 

 

2. 명의자가 3명 이상일 때

- 민법 제265조, 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다. 

- 여러 명이 소유한 주택을 임차할 경우 과반수의 지분권자와 계약해야 한다. 지분 50%가 넘는 1인이 있다면, 해당 지분권자와 계약하면 된다. 만약 지분 50% 이상의 지분권자가 없다면, 공유 지분권자의 50%가 넘는 만큼의 인원의 서명을 받으면 된다. (등기사항 전부 증명서를 확인하면 된다.) 

 

- 대표자 한 명에게 위임하는 경우 본인발급 인감증명서가 첨부된 각각의 위임장을 받은 이와 계약해야 한다. 

- 잔금 입금, 관리비 수령 등 건물관리를 특정 1인이 할 경우, 계약 특약사항에 이를 명시하는 것이 좋다. 

 

3. 대리인과 위임장

계약할 때 위임장의 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 계약의 조건(보증금, 월세, 임대기간)뿐만 아니라 임대인이 대리인에게 위임해준 범위를 확인해야 한다. 대리인이 위임받은 권한을 넘어선 계약을 하는 경우에는 추후 책임소잴르 놓고 분쟁에 휩싸일 수 있다. 

 

 

<집주인이 여러 명인 다가구 주택 임대차 계약>

1. 다가구 주택이라 은행 직원이 실제 건물 방문
(가구수 및 층별현황 조사 - 건축대장과 비교)

2. 명의자가 3명이상으로 공유자 지분의 과반으로 임차계약 필요
(1) 공유지분권자의 50%가 넘는 사람만큼의 서명 필요
예를 들어 집주인 지분이 n/9형태로 쪼개져있다면 5/9 만큼의 지분자 서명 필요
(2) 대표자 1명과 계약시 대표자 한 명에게 위임하는 위임자 본인발급 인감증명서가 첨부된 위임장 필요(인감증명서는 반드시 당사자 본인발급)

3. 계약서 특약사항
(1) 잔금 및 월세는 공유자 중 대표자 계좌에 입금한다는 특약
(2) 임대인은 임차인의 전세대출에 동의하며 적극적으로 협조한다. 전세금 대출이 이루어지지 않을 경우 계약금을 전액 반환한다. 
(3) 임대인은 전세계약 이후 임차인의 동의없이 근저당권 설정 등 다른 권리사항 변동이 없도록 한다. 
(4) 임대인은 임차인의 입주익일까지 임차인의 대항력 확보에 영향을 줄 수 있는 선순위 근저당, 가압류 등 일체의 제한물권 설정을 하지 않으며 이를 위반시 임차인은 전세계약을 해지할 수 있다. 

 

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[자취방/원룸] 다가구 주택 전세계약시 주의할 점