부동산 중개업자, 임대인과 분쟁이 있을 때 필요한 법적 지식

1. 임대차 목적물의 하자

: 임차인은 큰 비용이 들지 않는 소규모 수선을 자부담으로 처리할 수 있지만, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적인 설비부분의 교체 등의 대규모 수선은 임대인이 그 수선의무를 부담한다. (보일러, 빌트인 가전 등)

 

○ 임대인 책임: 천재지변으로 인한 파손, 노후 보일러 고장으로 인한 난방불가, 노후로 인한 세탁기/냉장고 사용불가(풀옵션 계약일 경우), 수도관 동파로 인한 온수사용 불가, 누수 및 결로현상 등.

 

○ 민법 제 623조 - 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. (임대인이 수선의무)

 

-. 관련 판례

수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다” (대법원 2010다89876, 89883 판결),

 

* 만약 기존 세입자의 증언을 확보한다면 소송에서 더 유리한 고지에 오를 수 있다. 오래 전 부터 문제가 있었던 사실을 임대인이 알고 있었는데 이를 문제가 없는 것으로 위장해 임대차 계약을 허위로 작성한 경우, '특별 손해'를 요구할 수 있다. 

 

○ 이사비용

이사비용은 계약해지시 통상손해로 주장할 수 있으나 명확한 법적 가이드라인이 있는 것은 아니다. 견적서 등을 첨부하여 지급을 요청할 수는 있다. (손해발생비용의 청구)

 

2.  공인중개사의 책임의무

제30조(손해배상책임의 보장)

①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

 

②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.>

 

③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

 

④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

 

⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. <개정 2014. 1. 28.>

 

(참고)

-. 매매 후 하자를 발견한 경우에도 매수인이 아닌 매도인에서 하자담보 책임이 있다. 단 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 아래 4가지 조건을 충족해야 한다.

(1) 매매계약이 유효하게 성립해야 한다. (올바른 주택매매 계약의 형태)

(2) 부동산 계약 시점에 존재하는 하자여야 한다. (계약 후 발생한 하자가 아니어야 함)

(3) 매수인의 선의이거나 과실이 없다. (계약 당시 매수인이 하자사실에 대해 인지하지 못함)

(4) 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내 행사할 것

 

다만 하자 입증의 책임은 매수인에게 있다. 하자가 발견된 경우 매도인에게 구두 및 내용증명 등의 방식으로 공유하고 하자에 대한 손해배상을 요구해야 한다. 아울러 주택매매 계약서에 '하자에 대한 이의를 제기하지 않는다'와 같은 특약사항이 들어 있을 경우 민법보다 계약서의 특약이 우선된다. 

 

 

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