근생(대표적인 사례가 고시원) 입주시, 확정일자와 전입신고가 가능하다고 설명하는 경우가 많은데 이는 가능한 것이 사실이다. 그러나 어디까지나 '근생시설'로써 확정일자와 전입신고가 가능한 것이다. 근린생활시설은 기본적으로 비주거공간으로 허가를 받은 것이기 때문에 취사시설 등을 설치하는 것은 불법개조에 속한다. 따라서 구청에서 원상복구 명령이 나올 경우 임차인(세입자)만 피해를 입을 수 있다.
주택으로 사용하는 근생시설에 입주할 경우, 자신이 거주하는 동호수를 명확하게 기재해야 한다. 가령 5층 1개 상가(501호)를 10개 호실(101호 ~ 110호)로 쪼갠 경우, 현관문에 붙어있는 호실 번호가 아니라 등기부등본상 주소인 501호로 전입신고를 해야 법적으로 보호를 받을 수 있다. 그렇지 않고 호실 번호(가령 101호)로 전입신고한 경우 공시방법이 유효하지 않기 때문에 대항력이 인정받지 못한다.
○ 등기부등본과 건축물대장
(1) 등기부등본 : 부동산의 권리에 대한 내용 / 법원에서 관할
- 표제부 : 부동산의 소재 지번, 건물내역, 면적
- 갑구 : 건축물의 소유권
- 을구 : 소유권 이외의 권리에 대한 사항. 근저당(집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지)이 있을 경우 채권최고액이 표시된다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다. 1억 2천만 원이 표시된 경우, 임대인은 1억을 대출했다고 보면 된다.
(2) 건축물대장 : 권리관계, 건축물의 구조 및 용도에 대한 내용 / 국토부 및 지자체 관할(정부24 발급가능)
○ 근생시설은 당연히 전세보증보험 가입도 불가능하다. 이는 법적으로 상가인 건물을 전세 낸 경우이기 때문이다.
- 보증보험가입이 가능한 주택 : 단독, 다가구, 연립, 다세대주택
○ 위반건축물 (근생뿐만 아니라 전반적인 사항)
- 2019년 4월 23일 이후 위반건축물로 적발된 건물은 평생 이행강제금(시세의 10% 수준)이 부과된다.
- 과거 위반 사례가 있더라도 지적사항을 모두 개선했다면 전세보증보험 가입이 가능하나, 위반 건축물 건축물대장에 표시가 되어 있으면 아직 개선 전임을 뜻한다. 이 경우 전세보증보험 가입이 불가능하다. 집합건축물대장 후면에 변동사항이 기재되는데 과거 위반건축물 이력을 확인할 수 있다.
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