[자취방/원룸] 다가구 주택 전세계약시 주의할 점

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다가구 주택 전세보증 가입 필요서류

▶소득관련 서류

- 재직증명서

- 전년도 근로원천징수영수증

- 건강보험자격득실 확인서

 

▶ 부동산 관련서류

- 전세계약서 원봄

- 거래신고 필증

- 보증금 5% 이상 송금한 계약금 영수증

- 중개대상물 확인설명서

- 부동산 공제증서(계약한 부동산 발급)

- 부동산 등기부 등본(등기사항전부증명서)

 

▶ 임대인 관련서류(다가구 주택에서 추가되는 부분)

- 전입세대 열람 내역서

- 선순위 보증금 확인서

 

 

다가구 주택은 다세대와 달라 호수별로 구분 등기 확인이 불가능하다. 따라서 임차인이 다른 세입자의 보증금 규모를 확인할 수 없다. 보증금 규모와 주택 시세의 비교가 어렵기 때문에 건물이 경매에 넘어갈 경우 후순위자 임차인은 보증금을 받지 못할 위험이 존재한다. 다가구 주택은 집주인이 주택을 담보로 받은 대출(근저당)뿐만 아니라 다른 전세 가구의 전세보증금 역시 채무이기 때문에 조심해야 한다.

 

★ 부채 = 근저당설정액 + 선순위 세입자 보증금 총액 + 본인 보증금

부채비율(부채/집값)이 70%를 넘어가면 위험한 매물이다. 

전세계약시 임차인(세입자)이 가장 우려하는 것은 보증금을 돌려받지 못할 상황이 벌어지는 것이다. 역전세난(집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이나 집주인의 경제상황에 따라 보증금을 돌려받지 못할 경우, 마지막 방법은 건물을 경매에 넘겨 그 매각대금으로 세입자들의 보증금을 돌려주는 것이다. 그러나 예측보다 건물의 매각대금이 적어 선순위 임차인들만 보증금을 반환받고 후순위 임차인들은 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 것이다.

다세대주택은 각각의 세대가 다르기 때문에 하나의 세대에 하나의 임차인만 존재하므로 선순위 임차인 개념이 없다. 그러나 다가구 주택은 하나의 건물에 여러 명의 임차인들이 살고 있는 개념이기 때문에 선순위 임차인들의 보증금 규모를 파악해야 한다. 근저당은 등기부등본에서 확인이 가능하지만 선순위 임차인들의 보증금 규모는 개별 세입자가 확인할 수가 없다. 심지어 부동산이나 집주인이 작정하고 속인다면 이를 검증할 방법도 없다.

 

선순위 임대차 보증금 내역 확인서(참고용 서식)

수원지방법원 2002나6088, 2002.9.13. 선고판례에 따르면 부동산 중개업자가 다가구주택의 임차보증금 합계액을 임차인에게 충분히 설명하지 않아 발생한 임차인 손해액(반환받지 못한 보증금)의 70%를 중개업자가 배상할 책임이 있다고 선고했다. 따라서 부동산 중개업자는 임대인(집주인)이 보관하고 있는 임대차계약서를 참고하여 목록을 만들어 중개대상물확인설명서에 기재하거나 별지로 첨부하고, 해당 내용을 임차인(세입자)에게 상세히 설명할 의무가 있다고 봐야할 것이다.

 

실제로 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도 다가구주택의 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인할 수 있는 서류가 없으면 보험 가입을 제한하기도 한다. 임대인(집주인), 부동산을 통해서 선순위 보증금을 확인하기 어렵다면 세입자가 직접 임대차계약 현황을 동사무소에서 확인할 수도 있다. (2014.1.1 이후 동사무소에서 전입신고와 확정일자를 받은 내역이 전산화되기 때문). 임대차 계약 이후 신분증과 계약서를 지참하여 동사무소 방문 후, '임대차정보제공'을 요청하면 된다. 이 경우 동사무소는 정보요청인에게 해당 주택의 '확정일자 부여현황'을 제공해준다. 다만 임대차 정보제공은 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 임대인의 동의가 필요하다. 

주택임차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

 

 

○ 소액임차인의 우선변제금액 범위

소액임차인의 범위 및 최우선변제금 기준(2021년 기준)

- (2019년 기준) 서울특별시 기준, 보증금이 1억 1천만 원 이하일 때 최대 3700만원까지 최우선 변제 대상

- 하지만 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원이다. 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일부터 2008년 8월 20일 사이면 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고, 최우선변제는 1600만 원까지 보호된다. 

- 최우선변제금액을 초과한 나머지 보증금은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위가 배당된다. 

○ 다가구 주택
바닥 면적이 660 제곱미터 이하이며, 3층 이하인 주택을 의미한다. 19세 이하가 거주할 수 있다. 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층을 주택 층수에서 제외한다. 주택법상 단독주택으로 분류되어 호수별로 구분 소유하는 것이 불가능하며 매매도 건물 전체 단위로만 가능하다. (호수 별로 구분 등기가 되어있는 다세대 주택과의 가장 큰 차이점)

다가구 주택은 전세보증보험 가입도 어려운 편인데, 동일 주택 내의 다른 전세계약에 대한 보증금 확인이 있어야 HUG(주택보증기금)에서 반환보증 가입이 가능하다. 따라서 다가구 주택 임대차 계약시에는 특약 형태로 전체 보증금 총액을 계약서에 기재하는 것이 좋다.

다가구 주택은 호수별로 등기가 구분되지 않기 때문에 전입신고시 호수를 기재할 필요가 없다. 호수를 기재하지 않아도 대항력이 발생한다. (대법원 1998.1.23. 선고 97다47828 판결) 그러나 다세대 주택이나 연립 주택의 경우 반드시 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야한다.

 

* 다가구 주택은 건축물 대장 및 등기에 호수가 별도 기재되어 있지 않으므로 실제 조사원이 건물을 방문하여 실사를 한다. 따라서 전세대출시에는 임대인(건물주)의 협조가 필요하다. 

* 전입세대 열람 내역서, 선순위 보증금확인서를 임대인으로부터 받아야 한다. 

* 전입세대 열람 내역서의 경우 임차인이 신분증과 임대차 계약서가 있으면 주민센터에서 발급이 가능하다. (온라인 발급x)

* hug의 경우 타 전세계약체결내역 확인서 미제출 & 확정일자 부여현황으로 갈음하여 가입한 사례가 있다. (아래 링크)

https://blog.naver.com/aqui_esta/222644932237

타전세내역확인서 없이 다가구 보증보험 신청접수하기(HUG보증보험,집주인동의필요없음/발급완

○ 건물의 분류
(1) 집합건물(공동주택) : 아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등 (*기숙사는 제외한다)
→ 근저당이 없는 집이 무조건 좋다.
- 아파트 : 주거로 쓰이는 층수의 합계가 5층 이상, 건물의 연면적(1개동 바닥면적의 합)
- 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 합계가 660 제곱미터 초과, 4층 이하
- 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 합계가 600 제곱미터 이하, 4층 이하
* 연립주택과 다세대주택에서 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우는 각각의 동으로 본다.

(2) 일반주택 : 단독주택, 다가구주택, 다중주택
→ 근저당이 없는 집이라도 추가로 리스크를 검토해야 한다.

○ 임대차 계약시 주의할 점(전세보증금을 지키는 방법)

- 집주인의 대출금(근저당) + 선순위 임차인 보증금 + 내 보증금

상기 3가지 사항의 합계가 집값의 70~80% 이하일 때 비교적 안전하다고 판단할 수 있다. 다가구 70%, 다세대 80%, 아파트의 경우 85%까지로 기준을 달리 적용하지만 세입자 입장에선 보수적으로 판단해야 한다. 임대인이 세금을 체납하고 있는지도 중요하다. 체납 국세는 전세보증금보다 배당 순위가 앞서기 때문이다. 집주인의 동의를 얻어 국세청의 미납국세 열람제도를 이용하면 체납여부를 확인할 수 있다.  

 

- 임차권 등기가 되어있는 집은 피해야 한다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우 하는 것이기 때문에 새로 입주할 경우도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다. 

 

 

 

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[자취방/원룸] 집주인이 여러 명일 경우 계약하는 법(다가구 주택)