원룸 구할 때 알아봐야할 것(원룸 구하기, 자취방 구하기, 전세집 구하기, 전세 구할 때 알아봐야할 것들)

◇ 전반적인 사항

 

- 관리비

관리비에 포함되는 내용이 무엇이 있는지 확인 필요

가령, 공용 공간(계단, 엘리베이터) 청소비가 포함되어 있는지, 인터넷, 수도세가 포함인지 등을 확인할 필요가 있다. 관리비 포함내역에 아무것도 없는 경우도 있기 때문

 

- 계약서 포함내용

전세대출을 받는 경우 대출에 임대인이 동의한다는 내용이 포함되어야 하며, 임대인 혹은 목적물의 사정으로 대출이 불가할 경우 계약을 파기한다는 내용이 필요하다. (경우에 따라 계약파기금을 명시하는 것도 좋다.)

 

전세대출을 받을 경우 보증보험에 가입하는 경우가 많은데, 대출과 별도로 보증보험도 심사가 필요하므로, 대출 관련 조건과 마찬가지로 보증보험가입이 불가능할 경우 계약을 파기한다는 내용을 적는 것이 안전하다.

 

◇ 입주날 확인해야할 것들

* 전세 잔금은 실제 소유주 통장으로 입금해야 한다. (아무리 강조해도 지나치지 않음)

 

* 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고는 보증보험에 가입한 경우, 만기까지 그 상태를 유지해야 한다. 보증보험에 가입한 뒤 다른 곳으로 전입하게 되면 이는 '무단 전출'에 해당하여 보증보험 적용을 받지 못한다. 확정일자, 전입신고, 점유 3가지 조건을 유지해야만 보증보험 혜택을 받을 수 있다. 특히 점유 의 경우, 일방적으로 짐을 빼버리면 대항력(집주인이 바뀐 경우에 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권이 상실된 것으로 보기 때문에 조심해야 한다. 

 

전입신고는 당일이 아닌 그 다음날부터 임대차의 대항력이 생기는 반면, 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시킨다. 따라서 전세계약서에는 '입주익일까지 근저당권을 설정하지 않는다'라는 특약사항을 반드시 넣어야 한다. 전입신고는 공실 상태라면 임대인 동의없이 신고가 가능하므로 전세계약 당일 혹은 잔금지급 전 미리 신고해두면 좋다. 

 

* 이전 세입자 공과금 정리(도시가스, 전기세, 수도세, 관리비) 연체된 요금여부 확인 

 

- 입주날 점거할 내용

벽지(파손 및 곰팡이 유무), 화장실 변기 및 세면대 상태, 보일러실, 서랍 및 붙박이장 상태(내부 파손여무) 등을 확인해야 한다. 입주 전에는 세입자가 살고 있는 경우가 많아 꼼꼼히 살펴보기 어렵다.

 

따라서 입주날 부동산 중개인에게 연락하서 점검을 요청해야하며, 점검 이후 이상이 없다는 것을 확인 후 중개수수료 혹은 보증금 잔금을 입금해야 한다. 만약 전 세입자 문제로 잔금 입금을 빨리 요구한다면, 부동산 중개수수료만이라도 점검 이후에 별도로 송금하는 것이 현명하다. 물론 부동산에서 이상없다고 한 경우에도 문제가 있는 경우가 많기 때문에 입주일에 직접 추가로 점검하는 것이 필요하다. 

 

* 특히 계절상의 요인으로 점검이 어려운 부분도 사전에 확인하는 것이 필요하다. 가령 여름에 입주한다면 보일러와 창호 샷시 상태 등(겨울에 외풍이 유입될 수 있음)

 

 

◇하자 보수 관련

 

(1) 임대인의 하자보수 의무

민법 제 623조에 따라 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 전등과 같은 소모품의 경우 세입자(임차인)이 관리하며 사용하는 것이 마땅하나 시설 구조상의 문제는 임대인이 부담하여 처리해야 한다. 

 

만약 임대인이 수선의무를 이행하지 않는다면 임차인은 계약을 해지할 수도 있고, 우선 임차인의 비용으로 수리를 받은 다음 그 비용을 청구하거나 지급할 차임에서 공제할 수도 있다. (민법 제 626조) / 법원 판례확인

 

임대인의 책임의무 적용 사항 : 천재지변으로 인한 파손, 노후로 인한 난방불가, 세탁기 및 냉장고 사용불가(풀옵션의 경우), 누수 및 결로 현상 등

 

(2) 임차인의 원상복구 의무

판례는 원상복구의무의 입증책임을 임대인에게 있다고 명시한다. 지부인이 세입자에게 일방적인 비용을 청구하지 못하게 하기 위함이다. (대전지방법원 2021. 5. 13. 선고 2019나110375) 

 

또한, 임차인에게 수리비용을 받은 후, 집을 고치지 않고 그대로 제3자에게 임대할 경우 이는 불법에 해당한다. 임대인이 금전을 악의적으로 편취하려는 의사가 있었음이 증명되면 사기죄로 고소할 수 있다. 

 

청소비 또한 임대차계약에서 청소비 지급 특약이 존재했을 때를 제외하고는 무조건 부담해야하는 것이 아니다. 만약 임대인이 부당하게 보증금에서 일정 부분을 공제할 경우 부당이득반환청구 소송을 통해 대항할 수 있다.