미분양 물량 7만개까지는 문제없다.

1) 현재 미분양 물량이 위험 수준인가?

- MB때 미분양 물량이 11만호가 되자 정부에서 매입하겠다는 발표했다. 7~8만개의 물량은 안정적인 수치다. 

 

https://www.youtube.com/shorts/A5SLdnTQ4rQ

 

2) 과거 미분양 물량은 어느정도였나?

- 아래 KBS 보도에 따르면, 미분양 물량의 20년 평균은 6만 2천 가구. 2009년 3월에는 16만 3천 가구를 기록했다. 2008년 금융위기 당시 정부가 정한 위험선이 6만 9천 가구였다. 절대량으로 보면 위험 수준은 아니나, 기울기가 가파른 점은 추후 살펴볼만 하다. 

 

 

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7603106 

금융위기 때도 이러진 않았다…“미분양 매입해줘선 안 된다”

 

3) 미분양 물량에 대해 정부의 매입은 어떻게 이루어지는가?

주로 LH가 매입하여 청년, 신혼부부 등의 임대 주택으로 활용한다. 공공매입가격은 최고 분양가의 70~75%선이다. 문제는 실제 시장에서 할인된 가격보다 높은 가격을 주고 매입하는 경우도 적지 않아 비판이 일고 있다. 

 

 

4) 건설사들의 도덕적 해이

건설사들은 경기가 좋을 때는 빚을 내 아파트를 과잉 공급하여 많은 이익을 내고, 미분양이 쌓여 자금회전이 안되면 정부에 손을 내민다. 지난 1년 간 자영업자 34만 명이 폐업했는데 건설사들만 정부의 도움으로 매번 위기를 피해간다는 비판이 적지 않다. 

 

KDI 역시 2007년부터 정부의 매입정책을 비판해왔다. 당시 선임연구원으로 보고서를 작성한 조동철 현 KDI 원장은 "정부에서 건설사들의 뒤를 봐주는 듯한 정책을 쓰는 것은 좋지 않으며, 어떤 경우라도 본인 책임하에 사업해야 한다는 인식을 심어주는게 중요하다."라고 설명했다. 

 

2007년 노무현 정부는 미분양 매입을 적극적으로 추진하지 않았고, 분양가에서 30~40% 할인된 가격에만 매입해 실제 정부가 매입한 아파트는 적었다. 

 

2008년 이명박 정부는 15만 5천 가구로 늘어난 미분양 아파트를 해소하기 위해 '건설 중인 미분양 아파트' 매입 계획을 발표한다. 이는 건설사들의 주장을 받아들인 것으로, 공정률 50% 이상의 아파트를 환매조건부로 매입한 후, 준공 이후 사업시행사가 다시 매입을 원할 경우 당초 공공매입 가격에 자금조달비용(이자 수준)만 받고 환매하는 옵션을 보장한 것이었다. 분양가 이하로 소비자들에게 파는 조건이었으나 건설사들에게는 횡재였다. 정부 도움으로 자금을 회전시킨 뒤 원하면 다시 되팔아 이익을 얻을 수 있었기 때문이다. 2023년 현재 건설업계가 요구하는 방식이 바로 이 방식이다. 

 

이 방식은 초기에는 분양가의 70% 수준에서 매입하는 것을 검토하였으나 실제 집행 과정에서 분양가 대비 50%로 가격을 낮춘 건설사만 참여하는 것으로 기준이 강화되었고, 2008년부터 2009년까지 약 1만 3천여 가구를 환매조건부로 매입했다. 2010년 추가 환매조건부 미분양 매입 발표에도 기준은 유지되었다. 

 

 

5) 호들갑만큼 큰 위기는 발생하지 않는다.

연세대 금융부동산학과 한문도 겸임교수는 "전체 건설회사의 매출총량은 변하지 않았고, 무리한 수익을 올리기 위해 무리하게 땅을 사서 수익을 올리려고 했던 건설사만 문제지 전체적인 큰 그림에는 문제가 없다."고 지적했다.