서울 부동산 알아보기(원룸, 투룸, 자취방, 오피스텔/ 2024년 7월)

○ 요약

- 직방이 앱들 중에는 허위 매물수가 가장 적은 것 같다.

  다방이 허위 매물수가 가장 많고, 그 다음에 네이버(여러 사이트에서 크롤링), 가장 적은 것이 직방 같다. 

 

○ 전세 계약 특약사항

- 전세계약시 반드시 넣어야할 특약사항(대출심사 위해서라도 넣어야함)

 

1) 임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지하여야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정은 하지 않는다. 

※ 근저당 설정은 당일 효력이 발생하지만, 임차인의 전입신고는 다음날0시에 효력이 발생하기 때문이다. 

※ 선순위 근저당이 있다면 잔금일 이전에 말소한다. (혹은 잔금일 당일까지)

 

2) 임대인은 전세자금대출에 협조하고, 임대인 혹은 물건의 하자로 대출이 불가할 경우 계약금을 반환한다.

3) 전세반환보증 가입이 불가할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다. 

※ 주택임대사업자라면, 반환보증 2년 보증금 전액에 가입하고 임차인에게 통보한다. 

 

4) 임차인의 과실이 아닌 하자에 대해 적극 수리한다. (누수, 결로, 곰팡이, 보일러 고장 등)

5) 계약 만기시 즉시 전세금을 반환한다. 

 

5) 만약 임차인이 전세권 설정을 원한다면 특약사항에 이를 넣는 것도 방법이다. (임대인은 잔금시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권 설정 등기하는 것에 동의한다.)

 

6) 계약기간중 매매 또는 담보를 제공하는 경우 임대인은 사전에 미리 임차인에게 고지한다. (분쟁 사전 방지)

 

○ 그밖에 알아야할 사항

 

1. 사전확인

- KB부동산 시세의 90% 이내로 보증금이 설정되어야 보증금반환보증가입이 가능하다. 

  (공동주택이라면 가격의 126%이내, 주택임대사업자 매물은 공종주택가격의 150%)

 

2. 목적물

- 다세대 공동주택 전세는 근저당이 없어야함. 있을 경우 말소조건으로 계약해야 함.

- 다가구 주택은 선순위 입주자를 파악해야 함(내가 몇 번째로 돌려받을 수 있는지)

- 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용을 확인해야 함

- 건축물대장 발급) 근린생활시설인 경우 반환보증 및 전세대출이 불가 

 

3. 임대인

- 임대인 세금체납 확인, 보증금 1천만원 초과시 임대차 계약 후 임대인 동의없이 열람 가능

- 임차인은 계약시 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 제시를 요구할 수 있다.

- 임대인 당사자 출석이 원칙이며 집주인 신분증 확인해야하고, 등기부등본, 건축물대장상 소유자와 일치하는지 확인해야 한다.

- 대리인 참석시 임대인 본인이 발행한 인감증명서 및 위임장, 신분증 사본, 대리인 신분증이 필요하다.

- 임대인이 해외에 있을 경국 해당국 영사관을 통한 위임장이 필요하다. 

 

4.부동산

- 중개업소 공제증서 받아야 한다. 

- 관리비와 공과금 정산(기존 세입자가 처리한 내용을 부동산 혹은 임대인에게 확인받는다)

 

5. 계약 이후

- 확정일자 부여(주민센터 혹은 인터넷 등기소)

- 전입신고 하기(이사 당일)

- 전세보증금반환보증보험 가입

 

6. 퇴거 이전

- 계약만료 3개월 전 해지통보를 해야함. (묵시적 갱신을 방지하기 위함)

 

 

1. 이대역 세연2차

- 1억 8천

- 작은 집, 신축급

- 입주 타이밍이 맞지 않아 드랍했다.

- 부동산: 리더스

- 결론적으로 1주일 만에 마감됨

 

2. 당산동3가 벧엘하우스 

- 전세 대출은 되지만 보증보험 가입 불가능 (융자 약 30%)

 

3. 당산 엠브라운

- 대출 안 됨

 

4. 마포구 상수동 322-4

- 19.8m2 / 1,9억 + 관리비 10억

- 면적에 비해 월세와 관리비가 높다. 

- 부동산: 엘림공인중개사사무소(해당 물건에 대해 별도 문의하진 않음)

 

5. 영천시장 서대문구 영천동 70-9, 301호

 

 

- 전용 35.66m² / 2.5억 / 24년 준공 첫입주

- 실제가보니 면적이 좁아보였고, 화장실이 극도로 작았다.

- 벽 옆집과 닿는 벽쪽이 가벽이라 소음 문제가 우려되었다.

- 지도상 위치는 좋으나 차량으로 접근할 수 있는 길이 한쪽뿐이다. (다른 한쪽은 시장에 가려 막혀있음)

- 부동산: 2곳에 문의했는데 한곳에서는 현재 법인(신탁)으로 되어 있으나 계약시 해당 사항이 말소되는 조건으로 개인과 계약하는 것이라고 설명해주었다. 또다른 한 곳은 법인으로 유지되므로 전세대출이 HF만 가능할 것이라고 말해주었다. (후자는 새절역 다원공인중개사사무소) 

 

양쪽 설명이 달라 해당 매물은 더이상 알아보지 않았다.

 

- 이와 별개로 아일랜드 식탁은 좁은 면적상 불필요해 보였다.